나는 갭 투자로 300채 집주인이 되었다
집에 대한 간절한 생각은 언제나 큽니다. 특히 요즘같이 집값이 미쳐 날뛰고 있고 갈수록 자기 집에 대한 꿈은 접어야 할 것 같은 시기라면 더욱 그렇습니다. 그래서 자꾸 하나씩 읽어보는 부동산 책 중 이런 도발적인 제목의 책을 읽어 보았습니다. 갭투자, 지금은 악의 대명사로 꼽히는 단어지만, 사실 집을 사기 위한 가장 손쉬운 방법이기도 합니다. 계속 전세를 얻어 갈 수 있다는 가정 하에, 전세로 집을 사서 차익을 누리거나, 계속 전세를 놓아 시장에 임대 주택을 공급하는 것도 엄연히 한국이라는 시장에서 허락하는 투자 방식입니다. 국가가 모든 집을 공급할 수는 없고, 모든 사람이 원하는 곳에 집을 다 구매할 수는 없는 노릇이니까요. 저자는 갭투자를 통해 레버리지를 극대화하여 집을 구매하고, 전셋값은 반드시 오를 것이니까 부채와 이자를 갚아나갈 수 있으니, 임대 사업자로 등록해서 최대한 많은 집을 구입하자고 하죠. 물론 아무 집이나 사라는 것은 아니고, 명확한 기준을 가지고 있었죠. 1. 매매가 대비 전세가 비율이 85% 이상 (그렇다고 1억 원 이하의 소형 아파트는 제외, 단기간에 급하게 오른 아파트도 제외) 2. 30평 미만의 소형 아파트 3. 거대한 산업단지를 끼고 있는 지방 도시 4. 500세대 이상의 대단지, 단, 다른 아파트 공급 계획이 있는지 확인 내용은 이게 전부입니다. 나머지는 자신이 어떻게 이렇게 300채를 구입하게 되었는지, 왜 갭투자를 해야만 하는지에 대한 내용만 있습니다. 그 외에는 임대 사업자가 되면서 얻을 수 있는 세무적 혜택 정도가 조금 도움이 되지 않을까 싶습니다. 읽다 보면 2가지 의문이 듭니다. 과연 전세가가 반드시 오를 수밖에 없는 집을 찾을 수 있는가 와, 대대적인 역전세가 발생할 때 대처 방안이 있는가 입니다. 저자는 무조건 집값, 그리고 전세가격은 오를 수밖에 없음을 전제로 깔고 들어갑니다. 하지만 2019년에 보았듯이 지방, 특히 대규모 산업단지가 있는 경남권 지역이 집값이 모조리 죽어버리고 서울만 신나게 올라가는 상황에서 저자처럼 300채를 모으지 못한 사람들은 포트폴리오 차원에서 엄청난 압박이 있을 텐데, 버틸 수 있을까라는 의문이 들죠. 자칫하면 전세가 하락으로 인해 시작도 못하고 주저앉을 수도 있는 것입니다. 저자는 이런 것에 대한 의문은 답하지 않습니다. 전세도 엄연한 투자자 입장에서는 부채일 텐데 말이죠. 현 시점에서 저자의 주장을 따르기는 참 위험합니다. 정부가 갭투자를 막기 위해 모든 수단을 다 동원하고 있는 상황이고, 충분한 현금이 없으면 높아진 세 부담과 이를 전가시키지 못하는 전세가 보합 또는 하락으로 큰 피해를 볼 수 있겠죠. 그래도 저자가 제공해 준 기준 정도는 어느 정도 참고를 할 수 있지 않을까 싶습니다. 현재 저자는 추적 60분 등에 나와서 고액의 투자 자문료, 강의료 등으로 많은 지탄을 받았고, 최근 (2020년 1월)에는 회원들에게 역전세 자금을 대출해 준 것으로 대부업법 위반 혐의로 검찰 송치되었다는 뉴스를 보았습니다. 사실 이런 내용 없는 책이 출간 당시에 상당한 인기를 끌었다고 들었는데, 한 장 정도로 요약이 가능한 책이 이렇게 인기가 많았을까 싶었던 생각이 들어 씁쓸한 느낌이 들었습니다. 인간의 갈망과 탐욕이란 것이 어찌할 수는 없는 것인가 싶고..
대한민국 부동산의 현주소와 미래, 핵심 대안을 찾아라! 진정, 당신은 성공하고 싶은가? 부자가 되고 싶은가? 지금까지 상상하지 못한 거대한 영웅으로 살고 싶은가? 최근 전세금이 급등하면서 전세를 끼고 적은 돈으로 아파트를 사는 사람들이 늘고 있다. 전세가율(매매가 대비 전세금 비율)이 높은 주택을 큰돈 들이지 않고 전세를 끼고 사는 이른바 ‘갭투자’의 열기가 뜨겁게 달아오른 것이다. 생각의 전환이 부자가 되는 출발선이다. 언제까지 노예로 살 것인가. 저자 박정수는 왜 ‘갭 투자’를 해야 하는지 피력했다. 손에 쥔 자본금과 대출 가능한 자금 확보, 단돈 1,000만 원으로 부자되는 법을 공개했다. 투자의 현장에서는 목적에 맞는 물건 선택과 노하우를 통해 자신의 투자목적과 상황에 맞는 기술을 전수한다. 신혼부부부터 중년 및 노년의 은퇴자들의 현실 조건에 맞는 부동산 투자, 즉 투자의 기본과 실전을 직접 경험할 수 있다. 단순한 재무설계 부동산 컨설팅 자료가 아니다. 이 책을 통해 부동산 투자의 귀재 박정수를 만나면 당신도 곧바로 부동산 부자가 될 수 있다. 보통 사람들의 고정관념과 달리 보다 현실적인 방법으로 거대 부자의 진짜 비법을 공개하고 있다.
나는 갭 투자로 300채 집주인이 되었다
글을 시작하며 |
Part 01 왜 부자의 길을 선택했는가?
01 바보처럼 저축만 죽도록 했다
02 아파트 투자에 눈뜨게 한 위암
03 부동산 시장에는 사기꾼들이 넘쳐나 있다
04 두 번의 해촉, 그리고 아파트 100채와 300채
05 왜 부자가 되고 싶었을까?
Part 02 부자의 시작은 생각의 전환부터!
01 생각의 전환이 당신을 부자로 만든다
02 계속 전세로 살 것인가
03 전세가는 계속 오를까? 그리고 전세 제도는 계속 존재할까
04 계속 노예로 살 것인가
05 노예로 살지 말고 거대한 부자, 인생의 주인으로 살자
06 여러분이 바로 애국자다
07 월세가 정답일까?
08 고액 연봉? 부자가 아닐 수 있다
09 부동산 부자들은 대부분 바보다
10 세금이 도와준다
11 전세는 보물인가? 폭탄인가?
Part 03 왜 ‘갭 투자’인가?
01 부동산은 땅 투자가 최고다
02 요즘 빌라와 다세대주택을 많이 짓는다고 하는데
03 경매는 부동산 투자의 꽃이다
04 연예인들은 상가와 빌딩투자를 많이 한다는데
05 어떤 지역에 투자해야 하는가
06 지방이 오히려 보물일 수도 있다
07 수도권에도 기회는 많다
Part 04 부자가 되는 유일한 길, 갭 투자
01 1단계 _ 자본금 모으기
02 2단계 _ 대출을 활용하기
03 3단계 _ 1,000만 원으로도 부자가 될 수 있다
04 4단계 _ 매월 60만 원이면 아파트 20채 집주인이 된다
05 5단계 _ 1억 원을 갖고 아파트 100채로 사이즈를 키워라
06 갭 투자의 장점
07 여러분도 거대한 부자가 될 수 있다
Part 05 현장에 필요한 갭 투자의 실전 방법
01 갭 투자의 목적 파악하기
02 목적에 맞는 소형 아파트 고르기
03 아파트 검색 시 유의사항
04 세금을 줄이는 노하우
Part 06 상황에 맞는 투자의 기술
01 신혼부부에게 필요한 선택
02 대출을 받은 가정
03 주식 아니면 저축만 하는 맞벌이 부부
04 고가의 아파트에 살고 있는 중년 부부
05 땅 부자가 정말 부자일까
Part 07 갭 투자, 이렇게 하면 실패한다
01 수업료 2억 원
02 3채에 1억 원짜리 쓰레기
03 대박을 꿈꿨던 투자
04 강남의 소형 오피스텔이 미치게 만들다
05 2,000만 원 손해를 본 서울의 소형 아파트 투자
06 전세가 비율이 높은 지방의 아파트가 힘들게 하다
박정수의 투자 조언 10계명 | 이것만 지키면 부자가 안 될 수 없다
글을 마치며 | 필자의 수많은 실패가 여러분에게 성공의 밑거름이 되길